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不动产租赁合同中明确约定免租期,是否视同销售?

问:公司将自有房产作为办公室对外出租,合同明确租期一年,免租期一年,免租期是否作为无偿提供应税服务,视同销售?

答:《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1:《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条规定,下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产:

(一)单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

(二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

(三)财政部和国家税务总局规定的其他情形。

《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第86号)第七条规定,纳税人出租不动产,租赁合同中约定免租期的,不属于《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件印发)第十四条规定的视同销售服务。

  根据上述规定,视同销售服务是指单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务的情形。租赁合同免租期,是房屋租赁业务中,合同约定出租方给予承租方免收一定期限的房租,免租期之后,其他租赁的时间段按标准收取房租。实质上免租期价格已包含在后续租赁期内收取的租赁费中,并不是实际意义上的无偿租赁。并且免租期租赁合同本身也就是一个经济事项,不能对一个经济事项分成两个应税行为对待。免租期属于出租方对承租房的一个价格折让,并不属于无偿提供服务,因此,贵公司将自有房产作为办公室对外出租,在租赁合同中明确给予一定免租期的,免租期不需按照视同销售规定计算缴纳增值税。

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